بيع وتأجير
العقارات والمنقولات والمشروعات
والترخيص
بالانتفاع أو باستغلال العقارات
-----
أن الذى يحكم عمليات بيع وتأجير العقارات والمنقولات والمشروعات والترخيص بالانتفاع أو باستغلال العقارات هو الباب الثالث من القانون رقم 89 لسنة 1998 ولائحته التنفيذية .
وفيما يلى أهم النقاط التى تناولها القانون المشار إليه ولائحته التنفيذية .
أولاً : نطاق سريان القانون رقم 89 لسنة 1998 بتنظيم المناقصات والمزايدات ولائحته التنفيذية :
1 - الوزارات والمصالح
2 - الأجهزة التى لها موازنات خاصة
3 - وحدات الإدارة المحلية
4 - الهيئات العامة خدمية كانت أو اقتصادية
ثانياً : طرق البيع :
نص القانون على أن يكون التصرف بالبيع أو التأجير أو الترخيص والاستغلال بإحدى الطرق الآتية :
1 - مزايدة علنية عامة
2 - مزايدة محلية
3 - مزايدة بالمظاريف المغلقة
4 - الممارسة المحدودة
5 - الاتفاق المباشر
على انه لا يجوز في أية حال تحويل المزايدة إلى ممارسة محدودة .

ثالثاً : بيع الأصناف الجديدة :
لا يجوز كمبدأ عام بيع الأصناف الجديدة إلا للجهات التى تخضع لأحكام القانون رقم 89 لسنة 1998 ولائحته التنفيذية وهى كما سبق أن أوضحنا في الفقرة أولا " الوزارات والمصالح - الأجهزة التى لها موازنات خاصة - ووحدات الإدارة المحلية - الهيئات العامة خدمية كانت أو اقتصادية " إلا انه يجوز استثناء بيع هذه الأصناف لغير هذه الجهات في الأحوال الآتية :

1 - الأصناف التى يصرح ببيعها من السلطة المختصة .
2 - العينات النموذجية التى تعدها الجهة الإدارية على ألا تباع إلا للذين يشترون أوراق العطاءات الخاصة بالأصناف المطلوب توريدها .
3 - الأصناف المصرح لبعض الوحدات الإدارية بشرائها بقصد بيعها للهيئات والأفراد .
4 - الأدوية الاسعافية والضرورية التى ترخص ببيعها وزارة الصحة لظروف خاصة .
5 - الأمصال واللقاحات البيطرية والمواد البيولوجية المشخصة التى ترخص ببيعها وزارة الزراعة إلى الدول العربية والأجنبية .
6 - الأصناف المعروضة بغرض البيع ببعض الوزارات والمصالح والورش .
7 - الكتب وغيرها من المطبوعات والخرائط والنشرات المعدة للبيع .

وفيما عدا البند (1) يكون البيع بدون مزايدة في الحدود التى نص عليها قانون تنظيم المناقصات والمزايدات على أن يراعى الآتي :
1 - تباع الأصناف في الحالات الواردة بالبنود أرقام 2 ، 3 ، 4 بالسعر المقيدة به في الدفاتر مع إضافة 10% مصروفات إدارية بالنسبة لما يباع منها إلى الجهات المشار إليها ، 20% بالنسبة لما يباع لغيرها .
2 - تباع الأصناف في الحالات المشار إليها في البنود 5 ، 6 ، 7 بالسعر الذى تحدده لجان تثمين تشكلها الجهات البائعة لهذا الغرض ، وان يصدر بهذا السعر قرار من السلطة المختصة .

وجدير بالذكر أن أحكام المادة 114 من اللائحة التنفيذية للقانون 89 لسنة 1998 قد نظمت ذلك حتى لا يتعارض تطبيق أحكام هذا القانون مع ما تقوم به بعض الوزارات والهيئات والمصالح . لما تتطلبه طبيعة انشطتها من بيع اصناف جديدة ، والامثلة على ذلك عديدة ومنها ما تقوم به وزارة الصحة من شراء جرعات التطعيم وتوزيعها على المراكز الصحية لتطعيم الأطفال ، وأيضا ما تقوم به الهيئة العامة لشئون المطابع الأميرية من طبع القوانين الحكومية وبيعها للهيئات والأفراد - وكذا ما تقوم به هيــــــــئة المساحة من طــــــبع الخرائط وبيعها للأفراد - وما تقوم به ورش مصلحة السجون من خلال تصنيع الأخشاب وإعادة بيعها كأثاثات …… الخ

رابعاً : مدة بقاء الأصناف المراد بيعها بالمخازن :
يتم تحديد المسئولية في حالة بقاء الأصناف التى يتقرر الاستغناء عنها لمدة تزيد على سنة بالمخازن من تاريخ تقرير الاستغناء دون العرض على السلطة المختصة بذلك تجنبا لتراكم الأصناف بالمخازن .

خامساً : التعاقد مع خبير مثمن لعملية البيع :
يجوز للجهات الإدارية التعاقد مع خبير مثمن لعملية البيع على أن يراعى الآتي :
1 - ان يتم التعاقد مع هذا الخبير في حدود احكام قانون تنظيم المناقصات والمزايدات ولائحته التنفيذية .
2 - أن يقوم الخبير بإجراءات الإعلان على حسابه طبقا لشروط تعاقده مع الجهة .
3 - أن يكون من المقيدين بسجل الخبراء المثمنين .
4 - أن تقتصر مهمته على القيام بأعمال الدلالة فقط .
5 - أن لا يشترك في أعمال لجان التثمين .

سادساً : الاتفاق مع الهيئة العامة للخدمات الحكومية لتولى عملية البيع :
يجوز للجهات الإدارية الرجوع للهيئة العامة للخدمات الحكومية للاتفاق معها على قيامها بتولى إجراءات البيع نيابة عنها وذلك في حدود أحكام القانون رقم 89 لسنة 1998 بتنظيم المناقصات والمزايدات ولائحته التنفيذية .
ويمكن تقسيم الباب الثالث إلى ثلاث أقسام على النحو الآتي :
1 - بيع المنقولات
2 - بيع العقارات والمشروعات
3 - تأجير العقارات والمشروعات والترخيص بالانتفاع او باستغلال العقارات

وفيما يلى نستعرض الإجراءات الواجب إتباعها لكل قسم



القسم الأول
بيع المنقولات

1 - لجنة التصنيف والتلطيط
يقوم بتصنيف المهمات والأصناف المعروضة للبيع لجنة من العاملين المختصين ، يصدر بتشكيلها قرار من السلطة المختصة على أن تراعى هذه اللجنة الآتي :
أ - إعطـاء مواصـفات كافية ودقيقة للمهمات والأصناف موضوع البيع .
ب - أن يكون حجم كل لوط مناسبا حتى يحول دون قيام احتكارات .
جـ - إثبـات هذه البيانات تفصيليا في كشـوف تسـلم لرئيس لجنة التثمين .

2 - لجنة التثمين
بقوم بتثمين المهمات والأصناف المعروضة للبيع لجنة برئاسة موظف مسئول وعضوية عناصر مالية وفنية من الجهة ذاتها أو من أية جهة إدارية أخرى تشكل بقرار من السلطة المختصة وان يصاحبها أمين المخزن لإرشادها عن الأصناف المراد بيعها فقط على أن تراعى اللجنة في عملية التثمين الآتي :
أ - الاسترشاد بأسعار البيع السابقة والأسعار السوقية .
ب - حالة الأصناف في تاريخ البيع .
جـ - تكلفة الحصول عليها وعمرها الاستعمالى والنسب المقررة لإهلاكها .
وغير ذلك من عناصر تقدير الثمن بما يكفل تحقيق المصلحة المالية للدولة .

ويعتبر هذا التقدير ثمنا أساسيا للبيع بعد اعتماده من السلطة المختصة ويجب مراعاة السرية التامه له - ويوضع داخل مظروف مغلق ويختم بخاتم الجهة الإدارية مع توقيع رئيس اللجنة بجواره - ويرفق مع كل مظروف نسخة من محضر لجنة التصنيف ويسلم لرئيس لجنة البيع .



3 - إعداد كراسة للشروط :
يجب أن ينص في الشروط الخاصة ببيع المنقولات على ما يأتى :
أ - يدفع كل من يرغب الدخول في المزايدة مبلغا معينا تقدره السلطة المختصة كتأمين مؤقت .
ب - يجب على من يرسو عليه المزاد أن يسدد 30% من ثمن الصفقة بمجرد رسو المزاد ، وفي حالة عدم السداد يكون التأمين المؤقت حقا للجهة .
جـ - يجب على من رسا عليه المزاد أداء باقى الثمن خلال خمسة عشر يوما من اليوم التالى لرسو المزاد عليه .
د - إذا تأخر من رسا عليه المزاد في استلام الأصناف خلال عشرين يوما من تاريخ إخطاره بالموعد المحدد لذلك فتحصل منه مصروفات تخزين بواقع 1% عن كل أسبوع تأخير أو جزء منه وبحد أقصى خمسة أسابيع .
هـ - أن الكميات والأوزان المعروضة للبيع تحت العجز والزيادة والعبرة بما يسفر عنه التسليم الفعلى .
4 - الإعلان - أو الدعــوة :
يجب الإعلان عن عملية البيع إذا كان التعاقد بإحدى الطرق الآتية :

أ - المزايدة العلنية العامة .
ب - المزايدة بالمظاريف المغلقة .
على أن يكون الإعلان طبقا لذات الاجراءات والحدود التى يجرى بها الإعلان عن المناقصة العامة - على أن يتضمن بالإضافة إلى ذلك تعريف موجز عن موضوع البيع .
وتوجه الدعوات إذا كان التعاقد بإحدى الطرق الآتية :
أ - المزايدة المحلية .
ب - الممارسة المحدودة
على انه في حالة الطرح عن طريق مزايدة محلية توجه الدعوة عن طريق خطابات بالبريد الموصى عليه قبل الموعد المحدد بخمسة عشر يوما على الأقل - وبالإضافة إلى ذلك يتم إرسالها مع مخصوص وتسلم بموجب إيصال مؤرخ .
وفي حالة ما إذا تقرر الطرح عن طريق ممارسة محدودة توجه الدعوة بخطابات موصى عليها على ألا تقل المدة المحددة لتقديم العروض عن خمسة عشر يوما من تاريخ إرسال الدعوات - ويجوز في حالة الاستعجال وبموافقة السلطة المختصة إرسالها مع مخصوص قبل الموعد المحدد بخمسة أيام على الأقل وتسلم بموجب إيصال مؤرخ .

5 - لجنة البيع :
تتولى عملية البيع لجنة تضم عناصر فنية ومالية وقانونية بحسب أهمية وقيمة المزايدة ويصدر بتشكيلها قرار من السلطة المختصة ويجب أن يشترك في عضويتها ممثل لوزارة المالية متى بلغت قيمة المزايدة مائتين وخمسين ألف جنيه ، وعضو عن إدارة الفتوى المختصة بمجلس الدولة متى بلغت القيمة خمسمائة ألف جنيه - وعلى هذه اللجنة مراعاة التحقق من الآتي :
أ - أن المتزايدين قد سددوا التأمين المؤقت المطلوب بالكراسة .
ب - أن يسدد من يرسو عليه المزاد التأمين النهائى المحدد بالكراسة .

وعلى لجنة البيع أن تذكر للمتزايدين قبل البيع وزن الصفقة أو عددها أو مقاسها وكذا مواصفاتها تفصيليا حسبما هو وارد بمحضر لجنة التصنيف لكل صنف على حده دون ذكر الثمن الأساسي - ثم تحرر محضر بإجراءاتها تبين فيه قيمة التأمينات المؤقت المؤداه من المتزايدين وما تم رده وما تم مصادرته ويتم توقيعه من جميع أعضاء اللجنة ورئيسها .
وتعتمد قرارات وتوصيات لجنة البيع من السلطة المختصة .

6 - لجنة التسليم :
تتولى عملية تسليم المنقولات المبيعة لجنة تشكل بقرار من السلطة المختصة يرأسها موظف مسئول وعضوية أمين المخزن المختص وعضو يندبه مدير المخازن من غير أمناء المخازن بالإضافة لمن ترى السلطة المختصة أهمية ضمهم لعضوية اللجنة - على أن تراعى اللجنة الآتي :
1 - أن يكون التسليم حسب التقسيم الذى أجرته لجنة التصنيف .
2 - أن يكون التسليم حسب ما أسفرت عنه قرارات البيع .





القسم الثانى
بيع العقارات والمشروعات

هى نفس الإجراءات في حالة بيع المنقولات فيما عدا الآتي :
1 - لا تشكل لجنة للتصنيف نظرا لطبيعة العقارات والمشروعات ويكتفى بتوصيف موضوع البيع .
2 - أن قيمة التأمين النهائى 10% من القيمة الراسى بها عملية البيع .
3 - أن سداد باقى الثمن خلال 3 شهور من إخطار المتزايد بالبيع ويجوز بموافقة السلطة المختصة أن يتم السداد على دفعات .
4 - إذا كان سداد باقى الثمن على دفعات فيجب مراعاة عدم اتخاذ إجراءات نقل الملكية إلا بعد سداد كافة المستحقات .





القسم الثالث
تأجير العقارات والمشروعات
والترخيص بالانتفاع أو باستغلال العقارات

هى نفس الإجراءات المتبعة في حالة بيع المنقولات فيما عدا الآتي :
1 - لا تشكل لجنة للتصنيف نظرا لطبيعة التأجير ويكتفى بتوصيف موضوع البيع .
2 - أن قيمة التأمين النهائى 10% من القيمة الكلية عن مدة العقد بالكامل .
3 - أن سداد باقى القيمة الايجارية أو مقابل الانتفاع أو الاستغلال خلال 3 أيام عمل من بداية المدة المحددة للدفع .








الطرق القانونية للبيع
أولاً : المزايدة العلنية العامة
يعلن عن المزايدة العلنية العامة في الوقت المناسب على مرتين في صحيفة أو صحيفتين يوميتين واسعتى الانتشار - على أن تحدد مدة قدرها ثلاثون يوما على الأقل من تاريخ أول إعلان في الصحف اليومية وتاريخ انعقاد المزايدة ، ويجوز بموافقة السلطة المختصة تقصير هذه المدة بحيـث لا تقل عن عشرين يوما - على أن يتضمن الإعلان تعريف موجز عن موضوع البيع .

ثانياً : المزايدة المحلية

يتبع في حالة إجراء البيع أو التأجير أو الترخيص والاستغلال عن طريق المزايدة المحلية جميع الشروط والإجراءات الخاصة بالبيع عن طريق المزايدة العلنية العامة فيما عدا الآتي :
1 - ألا تزيد قيمتها على مائتى ألف جنيه .
2 - توجه الدعوة عن طريق خطابات بالبريد الموصى عليه .
3 - أن يتم إرسال الدعوات قبل الموعد المحدد لإجراء المزايدة بخمسة عشر يوما على الأقل وبالإضافة إلى ذلك يتم إرسالها مع مخصوص وتسلم بموجب إيصال مؤرخ .
4 - أن توجه الدعوة إلى اكبر عدد من المزايدين المحليين داخل نطاق المحافظة التى يقع في دائرتها موضوع البيع أو التأجير أو الترخيص .


ثالثاً : المزايدة بالمظاريف المغلقة
يتبع في حالة إجراء البيع أو التأجير أو الترخيص والاستغلال بطريق المزايدة بالمظاريف المغلقة ذات الشروط والقواعد والإجراءات المنصوص عليها بشأن المزايدة العلنية العامة فيما عدا الآتي :
1 - تشكل لجنة لفتح المظاريف
2 - تشكل لجنة للبت .







رابعاً : الممارسة المحدودة

يكون البيع أو التأجير أو الترخيص بطريق الممارسة المحدودة في الحالات الآتية :
1 - الأشياء التى يخشى عليها من التلف ببقاء تخزينها .
2 - حالات الاستعجال الطارئة التى لا تحتمل إتباع إجراءات المزايدة .
3 - الأصناف التى لم تقدم عنها أية عروض في المزايدات أو التى لم يصل ثمنها إلى الثمن الأساسي .
4 - الحالات التى لا تجاوز قيمتها الأساسية خمسين ألف جنيه .
ويتبع بشأن التعاقد بهذا الطريق ذات القواعد والإجراءات المنظمة للشراء بطريق الممارسة المحدودة - وذلك بما لا يتعارض مع طبيعة البيع أو التأجير أو الترخيص .



خامساً : الاتفاق المباشر

يجوز البيع أو التأجير أو الترخيص والاستغلال عن طريق الاتفاق المباشر وفقا لما يلى :
أن يكون في الحالات العاجلة التى لا تحتمل إتباع إجراءات المزايدة أو الممارسة المحدودة وذلك بناء على ترخيص من :
أ - رئيس الهيئة او رئيس المصلحة ومن له سلطاته في الجهات الأخرى فيما لا تجاوز قيمته عشرين ألف جنيه .
ب - الوزير المختص ومن له سلطاته - أو المحافظ فيما لا تجاوز قيمته خمسين ألف جنيه .










الشروط الجزائية في بيع وتأجير العقارات
والمنقولات والمشروعات والترخيص بالانتفاع أو باستغلال العقارات

بالنسبة لبيع المنقولات :
1 - في حالة عدم سداد باقى الثمن :
يجب على من رسا عليه المزاد أداء باقى الثمن خلال خمسة عشر يوما من اليوم التالى لرسو المزاد عليه - ويجوز بموافقة السلطة المختصة إعطاؤه مهلة إضافية للسداد مقدارها عشرة أيام إذا كان ذلك في صالح الجهة الإدارية وإذا تأخر عن هذه المدة تصبح المبالغ المدفوعة منه حقا لتلك الجهة ويصبح العقد مفسوخا دون حاجة إلى اتخاذ أية إجراءات ما لم تقرر السلطة المختصة لمبررات تقبلها منحه مهلة إضافية أخرى للسداد مع تحميله بمقابل تأجير يعادل سعر الفائدة المعلن من البنك في تاريخ السداد ودون إخلال بحق الجهه الإدارية في الرجوع على المشترى بالتعويض اللازم .

2 - في حالة عدم استلام الأصناف :
إذا تأخر من رسا عليه المزاد في استلام الأصناف خلال عشرين يوما من تاريخ إخطاره بالموعد المحدد لذلك - فيتبع الآتي :
- تحصل منه مصروفات تخزين بواقع 1% عن كل أسبوع تأخير أو جزء منه وبحد أقصى خمسة أسابيع - يحق للجهة الإدارية بعدها أن تتخذ إجراءات بيع الأصناف لحسابه في اقرب فرصه ويكون البيع وفقا لأحكام هذه اللائحة وفي هذه الحالة يحاسب على النقص في الثمن ومصروفات التخزين المشار إليها ومصروفات إدارية بواقع 10% من ثمن البيع الجديد ولا يرد إليه أى زيادة تكون قد تحققت في ثمن البيع الجديد .

بالنسبة لبيع العقارات والمشروعات :

في حالة إخلال المشترى بأى شرط من شروط البيع ، يكون للجهة الإدارية دون حاجة إلى إنذاره أو اللجوء للقضاء أن تفسخ العقد وتقوم باتخاذ إجراءات البيع من جديد على حسابه مع حفظ حقها في الحصول على ما يكون مستحقا لها من مبالغ نظير فروق الأسعار والمصروفات الإدارية والتعويضات المستحقة ولا ترد إليه أية زيادة تكون قد تحققت في ثمن البيع .

الأحكام العامة

1 - إرساء المزايــــدة :
يكون إرساء المزايدة على مقدم أعلى سعر مستوف للشروط بشرط ألا يقل عن الثمن أو القيمة الأساسية .

2 - إلغاء المزايـــــدة :
تلغى المزايدة قبل البت فيها إذا استغنى عنها نهائيا أو اقتضت المصلحة العامة ذلك - أو لم تصل نتيجتها إلى الثمن أو القيمة الأساسية

كما يجوز إلغاؤها إذا لم يقدم سوى عرض وحيد مستوف للشروط

ويكون الإلغاء في هذه الحالات بقرار من الوزير المختص - ومن له سلطاته - بناء على توصية لجنة البت .

ويجب أن يشتمل قرار إرساء المزايدة أو إلغائها على الأسباب التى بنى عليها .

3 - مدة التأجير أو الترخيص والاستغلال :
يجب ألا تجاوز مدة التأجير أو الترخيص والاستغلال ثلاث سنوات على أن يتم قبل نهاية هذه المدة اتخاذ إجراءات الطرح من جديد بإحدى الطرق المقررة قانونا .

ويجوز استثناءا بالنسبة للمنشآت السياحية وفقا للمصلحة العامة وبموافقة الوزير المختص التأجير لمدة تزيد على ثلاث سنوات ولا تجاوز خمسة وعشرين عاما .


4 - استغلال المقاصف بالجهات الإدارية :
يجوز أن يتم الترخيص باستغلال المقاصف الكائنة بالجهات الإدارية بطريق الاتفاق المباشر للجمعيات أو الصناديق الخاصة التى تضم العاملين بها وذلك وفقا للحدود والسلطات المنصوص عليها قانونا وبشرط ألا تقل قيمة الترخيص أو الاستغلال عن القيمة الأساسية التى قدرتها لجنة التثمين .

5 - قيد على العاملين بالجهات الإدارية :
يحظر على العاملين بوحدات الجهاز الإداري للدولة الدخول بالذات أو بالواسطة في المزايدات أو الممارسات بأنواعها إلا إذا كانت الأشياء المشتراة لاستعمالهم الخاص وكانت مطروحة للبيع عن طريق جهات أخرى غير جهة عملهم ولا تخضع لإشراف هذه الجهة .

6 - إبلاغ مصلحة الضرائب :
يجب على الجهة الإدارية أن تبلغ كل من مصلحة الضرائب ومصلحة الضرائب على المبيعات بجميع ما يتم بيعه بأى من الطرق القانونية - وان يتضمن التبليغ البيانات الآتية :
1 - اسم المتعاقد ثلاثيا وصفته وعنوانه بالكامل .
2 - رقم البطاقة الشخصية أو العائلية وتاريخ وجهة إصدارها .
3 - رقم السجل التجارى أو الصناعى أو المهنى الخاصة بالمشترى
4 - رقم البطاقة الضريبية .
5 - رقم التسجيل لدى مصلحة الضرائب على المبيعات .
6 - قيمة العملية التى تم إرساؤها ونوعها .

تمت بحمد الله وتوفيقه
كتبها ابوغزالة

اعداد سمير عبد الرحمن محمود